おりーです、
今日もグループホームの話です。
賃貸か、購入か。
新しくホームをオープンするには
物件を確保する必要がありますよね。
土地建物を買うか借りるか、
どっちが良いのか。
あなたならどうしますか？
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賃貸派 VS 購入派
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どちらが正解という
絶対的な答えはありません。
賃貸にも、購入にも、
メリットデメリットがある。
賃貸する場合、、、
メリット：
・少ない資金でスタートできる
・修繕費用も固定資産税もかからない
・移転しやすい
デメリット：
・立地や間取りが限定される
・貸してくれる大家さんが少ない
購入する場合、、、
メリット：
・家賃を払わなくていい
・立地や間取りが選びやすい
・売却時に利益が出るかもしれない
デメリット：
・まとまった資金が必要（数千万円）
・修繕費用が負担になる
・固定資産税もかかる
・移転しにくい
・売却時に損失が出るかもしれない
比べてみると３つの違いがあります。
１）選びやすさ
２）お金の出入り
３）移転しやすさ
選びやすさは入口の話です。
立地や間取りを選べると
運営のしやすさにもつながります。
お金の出入りも重要ですね、
経営を左右しますので。
最後が移転しやすさですが、
事業のステージによって
重要度が変わってくるものです。
将来の拡大や移転の可能性が
どれくらいあるのかということ。
では、３つの違いをそれぞれ
見ていきましょう。
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１）選びやすさ
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賃貸は大家さんの許可が必要です。
そもそもグループホームとして
適した物件が限られる上に、
貸してくれる大家さんが少ない。
OKをもらえる物件に出会うまで
何度もアタックし続けます。
間取りも自由に変えられない。
既存のものをそのまま使うのが基本です。
なので、貸してもらえた物件の
立地や間取りに合わせて
運営を組み立てる形になります。
つまり賃貸は探すのも運営も
労力がかかるということです。
一方で購入する場合は選択の幅が広い。
特に新築する場合は土地選びから
間取りまで自由に決められます。
うまくやれば運営も効率的になる。
ただし自由に選べる分、
ゼロから考えることになるので
余計に悩むこともありそうですが。
足で稼ぐのが賃貸、頭を使うのが購入。
で、次がお金ですね。
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２）お金の出入り
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家賃がもったいないなー。
賃貸に住んだことがある人なら
誰でも一度は思うこと
じゃないでしょうか。
確かに購入して家主になれば
家賃を払わなくて良いです。
が、その代わりに家主として
負担するお金があります。
修繕費：
コンロが壊れたとか、
扉の立て付けが悪いとか、
雨漏りとか水漏れとか。
賃貸だったら
「大家さん直してください」
の一言で済んでいたのが
自費で修理することになります。
固定資産税：
土地や建物を所有している人が
市町村に支払う税金です。
戸建てだったらそれほど
高額ではないかもしれませんが
土地が広かったり場所が良かったり
建物が立派だったりすると高くなる。
なので、
物件を購入すると
家賃の支払いがなくなる分、
出ていくお金もあるんです。
で、さらにもう１つ。
高額なお金の出入りがあります。
売買代金。
購入だけじゃなくて、売却があるんです。
人間とにかく目先のことに
気を取られがちですが、
買ったら終わりではありません。
先々のことを考えましょう。
あなた（事業主）が引退するときに
売却することになるかもしれない。
その前に国政や経済状況が変わって
事業を撤退する日が来るかもしれない。
買った金額より売る金額が
大幅に下がったらどうですか？
５０００万円で買って、１０年後に
２５００万円で売るとか。
１億円で購入して、２０年後に
３０００万円で売却とか。
家賃の支払いがなくなって
トクした分のお金が全て吹っ飛ぶ
可能性があるわけです。
反対に儲かる可能性もありますが
人口減少傾向の今の日本では
都心とかごく一部の地域に限られます。
賃貸であれば家賃は支払いますが
それ以外にかかるお金がない。
購入であれば家賃がない代わりに
修繕費や固定資産税がかかる。
結局は売買代金の差額で損得が左右される。
賃貸は安全、購入は冒険、ということです。
で、次が移転ですね。
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３）移転しやすさ
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事業をスタートする時点で
将来の移転って考えるでしょうか？
私は考えます。
最初からベストな選択はできません。
とりあえず合格ライン６０点くらいで
見切り発車をして経験をつみながら
軌道修正をしていく。
そういうスタイルなので
移転のしやすさは重要なのです。
私の場合は。
そうは言っても簡単に移転はしません。
利用者さんのことを考えれば
同じ環境の方が落ち着けるはずですし。
移転のコストもそれなりにかかります。
でも経営状況や周囲の環境変化などで
移転せざるを得なくなる場合もある。
１０年単位の話です。
移転は不要という意見もありますよね。
例えば地元で業界経験が長い人。
この場所でこの間取りが１００点！
と言えるなら移転を考える必要は
あまりないかと思います。
ただし、永久に使うつもりで
物件を購入したとしても
老朽化すれば建替えますよね。
その間に利用者さんの住居を
確保するにはやはり移転が
必要になるんじゃないでしょうか。
いざ移転するとなったとき、
賃貸と購入とで身軽さが違います。
まずは次の物件を見つける。
今の物件が賃貸の場合は
借り物なので契約解除すれば
それでOK、完了です。
今の物件を購入していた場合は
空き家になったあとのことも
考えないといけません。
使わなくなった土地と建物を
どう処分するのか。
売却するにしても時間がかかるし
焦って売れば損をする可能性もある。
銀行から借り入れをしていたら
返済が滞るリスクもでます。
賃貸は機動的、購入は固定的。
あなたはどちらが好きですか？
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安全を取るなら賃貸物件！
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私は断然、賃貸派です。
グループホームとして使うなら
購入するより賃貸を選びます。
足で稼ぐのが賃貸、頭を使うのが購入。
賃貸は安全、購入は冒険。
賃貸は機動的、購入は固定的。
購入するメリットもありますが
土地建物を所有するリスクもあり
軌道修正がしにくくなります。
リスクに見合うリターンがあれば
購入しても良いですが。
見通しがなければ賃貸が無難！
事業を拡大するステージであれば、
なおさら賃貸がよいです。
購入が絶対ダメとは思わないし、
安く買えるなら買った方がいい。
ただし、安いか高いかの
見極めができるならばです。
わからないなら買わない方がいい。
かくいう私も実は１棟所有しています。
現在運営するホーム４棟のうち、
１つは自分で購入しました。
えぇ！？なんだって！
おりーさん、賃貸派じゃなかったの？
グループホームの建物を
自分で買って所有してるだなんて。
言ってることとやってることが違うよね！
どういうことか説明してよ！！
は、はい。そうですね。
高いか安いかの見極めができないなら
購入しない方が良いと言いました。
私が所有している物件は
安いと思ったので買いました。
見極めができたということですね。
じゃ、どうやって見極めるのか。
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実は、方程式があるんです。
物件を安く買うための方程式。
高いか安いかというのは、
現在の相場より金額が上か下か
というだけではありません。
一定期間内のトータル収支を考えます。
どういうことかというと、、、、
あっと今日も出勤時間になってしまった。。。
遅刻するとスタッフに怒られます。
つづきは次回お話ししますね。
また、メールします。
下居
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