おりーです、

リフォーム前の部屋に入居申し込みがはいりました。

しかも、２回連続で。

12月は303号室、1月は301号室。

昨年購入した町田駅徒歩10分のマンションです。

内装はこんな感じ。
　↓　↓　↓

早く入居が決まってくれるのはうれしいし、リフォームも無難にやれば良いので精神的に楽です。

が、

決まるのが早すぎて素直に喜べません。

これまで地方物件で入居づけに苦心してきた私。

退居のあった部屋が原状回復もしないうちに、1ヶ月もかからず申し込みが入ることが不思議でなりません。

なぜ、供給過多の今の市況でそんなに簡単に申し込みが入るのか。

なぜ、入居者さんは内見もせずに申し込みができるのか。

部屋を気にいるかどうかも分からないのに。

あなたはどう思いますか？

・立地が良い

・時期が良い

・家賃が安い

部屋を見ないで申し込みが入るということは、部屋以外の要素で決まっているということですよね。

まずは家賃の妥当性が気になります。

うちの家賃、安すぎですか？

と、管理会社に聞いてみました。

ん〜、どうでしょうねー。

並びにある「メゾンXXXX」も当社の管理物件なのですが、おりーオーナーの物件とほとんど同じ間取りで同じくらいの家賃です。

そうですよね、、、

物件購入前にエリアリサーチして家賃を決めたので、相場並みだとは思うのですが、、、

時期によって違うのかとも思い、ちょうど繁忙期なので再確認することに。

私はいつもhomesの「地図から探す」で周辺物件の募集賃料をチェックしています。

▼　所有物件のスペック

立地：駅徒歩10分

構造：RCマンション（築20年）

間取り：1K 23平米

賃料：6万円＋管理費3000円

同じスペックのライバル物件は家賃いくらで募集しているのか？

上限を〜7万円、〜6.5万円、〜6万円、〜5.5万円、と変えて比較してみます。

当然ですが募集賃料が下がるにつれて物件数が減っていく様子がわかります。

〜7万円

〜6.5万円

〜6万円

〜5.5万円

homesで出てくるのは「募集中」の物件なので言い換えれば「空室」ということです。

〜7万円では空室の数が結構あって、〜6.5万円でもそれほど変わりません。

それが、〜6万円まで絞り込むと空室はだいぶ減り、〜5.5万円では両手で数えられる程度しか残りません。

こうして募集賃料ごとの空室の数を眺めてみた結果、出た結論としては、

5万円代なら即入居

という印象を持ちました。

実は購入前のリサーチでも同じでした。

私がとった戦略としては、ボーダーラインのちょい上を狙う

6万円代前半（ちゃんとリフォーム）

という作戦。

キレイめのリフォームをする代わりに相場より高めの家賃をとる。

で、

内装屋さんと打ち合わせをして床やクロスの材料や色を決め、自分では高めのつもりの6万円＋管理費3000円で募集。

リフォーム前に驚くほどあっさりと、内装なんか関係なく申し込みが入ってしまった、というわけです。

立地や時期が良いというのはあるかもしれません。

乗降客数30万人のターミナル駅徒歩10分だし。

繁忙期のまっただ中だったし。

それにしてもこんなに簡単に決まるなら、リフォーム「後」であれば、もっと家賃を上げても決まったんじゃないかなーと、ついつい思ってしまいます。

次回はもっとゴージャスな内装にして7万円あたりを狙おうか。

と、ここまで考えたところで思いとどまりました。

カネをかけても埋まらない部屋

を作り出してしまう可能性が大、だからです。

思えば10年前に大家業を始めた頃、賃貸仲介の人から言われた言葉があります。

「そんな高い家賃払える人いませんよ」

賃料相場をヒアリングしていた時に私の想定が高すぎてダメ出しをされてしまいました。

入居者が払える家賃には上限がありますよね。

地域と間取りによってだいたい決まってきます。

私が物件を持っている場所でもそれぞれあります。

甲府のワンルーム：3〜4万円

愛知郊外のファミリー：6〜7万円

これ以上の金額帯だと家賃を払える人の数がガクンと少なくなるのでどんなにピカピカの物件にしても埋まらないという事態になりそうです。

リフォーム代を1.5倍かけたら家賃も1.5倍になるのかというと難しいでしょう。

仮に家賃を1.5倍にできるとしても空室期間が長くなって実質収入はそこまで増えない。

逆に妥当な家賃ならソコソコのお部屋でも入居者がつく。

で、あれば取れる家賃をベースにしてリフォームのクオリティを決めた方が良いです。

今回の物件も同じで、

町田のワンルーム：5〜7万円

がボリュームゾーン。

6万円ならリフォーム前でも決まるのだから、しっかりリフォームで高めの家賃より相場の家賃にしてリフォームを節約する方がオトクです。

空室になって募集してソッコーで決まってしまうと家賃を値上げしたくなってしまいますが、入居者が申し込みやすい家賃だからなんですよね。

妥当な家賃でソコソコの部屋。

欲張らず、今の家賃で地道な賃貸経営をしたいと思います。

あなたのリーシング戦略はどうですか？

またメールします。

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