【実話】退居者ゼロのアパート。

おりーです、

とっても嬉しいことがありました。

世間的には大したことないかも
しれないのですが、
私の中では新記録なんです。

大家業を10年やっていて
今回が初めてのこと。

家賃収入の安定感って
なんてすばらしいんだろう…と、
ストックビジネスのありがたみを
かみしめている次第です。

何があったのかというと、

１年間、退居者ゼロ！！

だったのです。

所有物件の中で、
この１年間退居がなかった物件が
あったことに気づきました。

一昨年の秋に購入した
１Ｋ６戸の新築アパートです。

外観と内装はこんな感じ。

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スタイリッシュで広々して
なかなか良い建物ですよね。

新築物件だったので
全空から募集をスタートし、
繁忙期になって満室になりました。

ちょうど１年前の今頃です。

で、

それから１年退居なし。

新築物件だから退居がないのは
当たり前じゃないか！

と怒られてしまいそうですが、
１０年前に建てた新築アパートは
いきなり夜逃げがあって仰天しました。

ずっと中古物件ばかりだったので
購入直後から退居があったりして

入居者は出て行くもの

というマインドセットが
すっかり定着していました。

実際、今回の新築アパートは
あまりにも動きがなさすぎて
危うく存在を忘れるところでした。

それだけに新記録がうれしい。

１年間、退居者ゼロ！

つまり稼働率１００％です。

満室賃料が全額入ってくる。

管理費を支払って借入を返済したら
残りは全て自分のもの。

うれしいですね。

逆に改めて考えてみると
入退居で失うお金は大きいです。

ちょっと大げさですが、

退居１回で利益がパー！

という場合もあるからです。

例えば、返済比率５０％の場合、
入居者が１年間だけで出て行くと、
銀行返済と入退居コストで
手残りがゼロになる場合もあります。

年間の収支を考えてみましょう。

返済比率５０％ということは、
１年間の家賃のうち半分が
銀行への返済額になります。

・銀行返済（６ヶ月分）

銀行返済で家賃６ヶ月分を支払い、
１２ヶ月分のうち６ヶ月分が残る。

そして、退居があるとそこから
さらにお金が出て行きます。

・修繕費（家賃３ヶ月分）

・広告費（家賃１ヶ月分）

・空室期間（家賃２ヶ月分）

入退居コストで６ヶ月分のロスです。

収入：１２ヶ月分の家賃

銀行返済：６ヶ月分の家賃

入退居コスト：６ヶ月分の家賃

差し引きゼロになりますよね。

なので、リアルな話、
所有物件の全ての入居者が
１年間で入れ替わって行くと
キャッシュフローはゼロということ。

税金なども考慮したら
マイナスになってしまいます。。。

ということで、

退居がないのは素晴らしいこと。

今回のアパートも小規模とはいえ、
６戸あれば年間に１戸くらいは
入れ替わっても良さそうなもの。

それが退居ゼロで１年目を終えました。

単身物件ですが天井がかなり高く
メゾネット感覚の部屋なので
住み心地が良いのかもしれませんw

　↓　↓　↓

できればこのまま２年目以降も
今の入居者のまま入れ替えなしで
住み続けて欲しいです。

６戸中４戸が大学１年生なので
４年間住んでくれる可能性はあります。
（４年後に一斉に退居することになりますが）

部屋が広くて物が多くなるので
引っ越しにくいという効果もありますし。

更新料無料とかプレゼント作戦も
やってみようと思っています。

理想形は「終のすみか」

繰り返しになりますが、
退居があると収益が減ります。

なので、退居はない方がいい。

入居者さんには寿命があるので、
永遠に住んでもらわけには
行きませんが、

最期を迎えるまで住んでくれたら
収益は最大になるわけです。

あなたの物件でも今の入居者さんが
なるべく長期に住んでくれるよう
作戦を考えてみてください。

と、

ここまで書いて気がついたのですが
私が昨年始めたグループホームは
まさに「終のすみか」です。

利用者さんは一時的な仮住まいとして
入居してくるのではありません。

これまで過ごした家や施設を出て
今後の人生を送る生活の拠点として
グループホームに住みます。

私もずっと住んでもらうつもりで
利用者さんを迎え入れています。

長期的に深く関わり続ける
ということになります。

退居がなく収益効率の良い事業ですが
それよりなにより責任とやりがいのある
誇らしい仕事だとつくづく思います。

事業をしながら社会貢献もできるなんて
本当に感謝しかありません。

あなたも社会貢献に興味がありますか？

大家業でセミリタイアしつつ
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グループホーム事業がうってつけです。

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