おりーです、
ここ１週間で３つ、物件を見てきました。
グループホーム４棟目の候補物件です。
１）昭和５０年代の和風住宅
２）ゴージャスすぎる医者の邸宅
３）敷地キツキツのリノベ物件
愛車に乗り込み背筋を伸ばして
秋めいてきた公園の木々を横目に
はやる気持ちを抑えながら
時速４０kmの安全運転で現地へ。
出勤前の午前9時とか、
帰宅途中の夕方17時とかに
待ち合わせて内見をしてきました。
毎度のことながらワクワク胸が踊ります。
それにしても最近は物件情報を
見つけるのがとても楽になりました。
これまでに知り合った営業マンから
直接、物件情報を送ってもらえる
ようになったからです。
物件１は業者Aからの未公開情報、
物件２は業者Bの管理物件、
物件３はポータルサイトで発見、
というルート。
自分から情報を取りに行くより
向こうからもらう方が多くなりました。
継続は力なり、ですね。
グループホーム事業も最初は苦しいですが
続けているとどんどん楽になります。
ただし、今のところは成果ゼロ。
物件１、２、３を見て来ましたが
結果的には全てダメでした。
それぞれ何がダメだったのか。
備忘のために書いておきたいと思います。
一応、３物件ともグループホームの
基本的な条件は満たしています。
基本条件：
・間取りが4LDK以上
・各居室が5畳以上で収納あり
・延べ床面積が200平米未満
基本条件を満たしているので、
そのままグループホームとして
申請できる可能性が高いです。
ただし、申請できるということと
実際に使えるかどうかは別問題です。
最終的には現地を見て判断しないと。
現地でチェックすべき
ポイントはいくつかあります。
・居室の独立性
・エアコン
・フロ、トイレ、キッチン
・職員スペース
・物干し台
・アンテナ配線
・隣近所
・駐車場
上の通りの順番でチェックして
現状のままでいけそうなら
GOサインを出すのですが、
今回は３つともアウトでした。
まずは物件１から。
２棟目の近くにある古い民家を
仲介業者Aさんから紹介されました。
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１）昭和５０年代の和風住宅
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既存のホームの近くなので
管理者が移動するのも楽だし、
スタッフの配置もしやすい。
交通の便もまあまあ。
部屋の作りも広々していて
キッチンとリビングが開放的で
利用者さんがワイワイやる様子を
想像することができました。
ただ、部屋の独立性がイマイチです。
２階の洋間は引き戸でつながっているし、
１階の和室はリビング側に欄間（ランマ）があり
襖を閉めても空調と音が筒抜けです。
つまり個室として使いづらい。
グループホームとして使うなら
部屋と部屋の間にある引き戸や欄間を
ふさぐ工事が必要です。
エアコン用の電源もなかったりして
費用がかさむことになります。
間取りと写真を載せます。
洗濯物を干す場所も限られるので、
利用者４人だとちょっときつい。
お風呂とキッチンも旧式なので
使ったら何かしら不具合出そうだな
という印象を受けました。
ということで、見送り。。。
次、物件２です。
市内中心部の立地の良い場所で
グループホーム向きの建物があるよと
管理会社のBさんから連絡をもらいました。
この管理会社は３棟目ホームがある
アパートの管理をしている会社です。
３棟目が埋まってトラブルもなく
ちゃんと運営できている状況を見て
紹介してくれたんでしょうね。
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２）ゴージャスすぎる医者の邸宅
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さっそく見に行ったのですが、
とにかくゴージャス！
玄関に立った時点で圧倒されました。
部屋が広い！廊下も広い！、
階段もダイニングもリビングも
吹き抜けも勾配天井もぜんぶ広々！
こんなところで生活したい！
と思ってしまう建物です。
間取りと写真を載せます。
前の道路も２車線で広々していて、
両隣も会社と駐車場なので
まわりを気にする必要がない。
これはいいなぁ〜と思ったのですが、
気になることが３つ。
・初期費用が重い
・利用者の費用負担も重い
・職員１人では広すぎる
まず家賃が高い！
５LDKで２５万円。
満室になるまでの持ち出しが痛いです。
万が一３ヶ月くらい空いたとしたら
２５万円×３ヶ月分＝７５万円。
契約時の初期費用もハンパないです。
敷金、礼金、前家賃、仲介手数料、
２５万円×４ヶ月分＝１００万円。
エアコン６箇所で５０万円。
防火設備で５０万円。
家具、家電、備品類で７０〜８０万円。
１人目入居〜満室になるまでの
人件費のロスも発生します。
２５０〜３００万円は確実にかかる。
初期費用が重くて躊躇します。
なんとかならなくもないですが、
１〜３棟目とくらべると
明らかにお金使いすぎなんですよね。
まだそんな贅沢できるほど
利益がたまってるわけでもないのに。
利用者の負担も重くなります。
利用者５人で家賃２５万円なので
一人あたり月額５万円です。
国から１万円でるので実質４万円。
生活保護であればギリギリ限度額内です。
（私たちの相模原市では）
既存の利用者さんを見ると
だいたい半分くらいが生活保護で
もう半分は自腹で家賃を払います。
家賃４万円。
単身アパートと同じくらいですが、
これまでは２万円台の家賃設定で
利用者や家族に喜こばれていたので
かなり高く感じます。
そして電気代も怖い。
２階にキッチン、ダイニングと
広めのリビングがあるのですが
階段から廊下からリビングまで
ぜんぶつながっています。
ドアがないし天井も高いので、
冬は寒いだろーなー。
オーナーが住んでた時も
エアコンつけっぱなしだったというから
電気代だけで月に４〜５万円は
いっちゃうんじゃないか。
ガス２万円、水道３万円として、
ぜんぶで最大１０万円？
利用者１人あたり２万円コースです。
全部合わせると毎月払ってもらう
グループホームの利用料はこうなります。
家賃：５万円
水道光熱費：２万円
食費：３万円
日用品費：５０００円
トータル：１０万５０００円。
１０万円オーバーは高いよなー
１〜３棟目は７万円台だったので
１.５倍の利用料になってしまう。
ゴージャスな家に見合った
豪華な内装で家具とか揃えれば
高級志向でいけるのかもしれないが。
ニーズは限定的だと思うし。
で、最後に職員の負担。
５LDKで利用者５人であれば
勤務する職員は１人です。
２人勤務にするとほとんど利益が出ない。
利用者５人を受け持つのは良いとして
建物が広すぎるのが難点です。
・目が行き届かない
・室内の移動距離が長い
・掃除する箇所が多い
これまでのホームはコンパクトで
延べ床面積100平米程度だったのが
このゴージャスな邸宅は200平米。
２階のキッチンにいると、
１階の居室にいる人たちの
気配が感じられません。
多少手がかかる人も受けるので
目が行き届かないと困ります。
ここで１人で夜勤するのか。
広々しすぎていてさみしーかも。
なんて、職員の声が聞こえてきそうです。
訪室するにしても若干距離感がある。
床面積が２倍あるので
家の中の移動距離も１.５倍くらい
に感じられます。
結構体力も使いそうです。
トイレが３箇所、お風呂が２箇所。
廊下も階段も幅が広いし、
キッチン、ダイニング、リビングで
５０畳くらいある。
毎日のお掃除が大変ですよ、これ。
ということで、
立地が魅力的で建物も立派なんだけど
コスト面と運営面の懸念があり保留。
家賃が下がれば申し込みたい。
３万円ダウンの金額交渉をしました。
検討しているライバルがいるようなので
持って行かれる可能性が大ですが、
それはそれであきらめます。
私たちの事業の段階としては、
今はまだコスト最小限にしておきたいので。
最後、物件３です。
物件２と同じく市内中心部で
築４０年くらいのフルリノベ物件を
ネットで見つけました。
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３）敷地キツキツのリノベ物件
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フルリノベなので新築同様です。
水まわりも新品、エアコンも全室完備。
５LDKで家賃１４万円とお手頃。
定員４人として残る１室を
職員の休憩室にすることもできます。
ほどよくコンパクトな広さなので
目が行き届くし掃除の手間も少ないので
建物としては言うことなしですね。
これは本命だ！
５分で即決しました。
ただし懸念点もあります。
敷地と近隣。
接道が２mギリギリで
大きな車を入れることができません。
軽自動車２台でキツキツ。
まあ来客用の駐車場は
近隣で１台借りれば足りるかな。
あとは隣家です。
敷地が狭いので隣の家が近い。
新築の２世帯住宅で車はベンツ。
住人の姿は見えませんでしたが、
障害者グループホームを
快く受け入れてくれるかどうか。
最後のハードルはそこですね。
案内してくれた不動産屋さんも
障害福祉に理解を示してくれ
以前も他のホームを仲介してことが
あると言っていました。
すぐにオーナーに掛け合ってくれました。
が、そこでストップ。
午前中に内見してその日の夕方には
返事が来たのですが、
「広告を出したばかりなので少し待ちたい」
とのことでした。
住居として普通に使う借り手がいれば
そちらに貸したいということですね。
貸す側の気持ちもよく分かります。
残念ながら諦めることになりそうです。
惜しかったなー、リノベ物件。
でもクヨクヨしててもしょうがない。
ダメならダメで次へ行くだけ。
賃貸物件なんて無数にありますから。
ガンガン進めて行きますよ！
では、また！
下居