おりーです、
グループホーム向きの
4LDK戸建物件を見つけました。
しかも今のホームから車で5分！
これは絶対モノにしたい。
金曜日の夕方に情報が入り、
翌朝すぐ内見をしに行きました。
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いつも通り現地をチェック！
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戸建グループホームの
基本条件を確認していきました。
・各居室が独立した振り分けタイプ
・全室５畳以上で収納つき
・職員スペースを確保できる広めのLDK
・そこそこキレイな水回り
・物干しスペースも４人分OK
・敷地が狭いけど近隣に駐車場あり
・角地なので隣家との距離感もOK
建物バッチリ、文句なし、です。
エアコンとアンテナ配線は
工事が必要でしたがその他はOK。
ほぼ現状のままグループホームとして
使える家であることを確認。
その場で申し込みをしました。
案内してくれた管理会社も乗り気で、
物件を押さえてくれることになり、
あとは大家さんの了解を得るだけ。
案内が仲介会社ではなく、
管理会社というのもポイントです。
大家さんと直接話をする人なので
物件の使用目的や賃貸条件について
何かと話が早く進みます。
好印象を持ってくれれば
味方になってくれる可能性もあります。
管理会社が乗り気ということは
大家さんも突破できるのではないかな〜
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この物件はもらった！
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ほぼ勝利を確信しました。
事業紹介のパンフレットを
管理会社の担当者に託し
大家さんの説得をお願いしました。
説得のポイントは次の通りです。
過去３棟立ち上げた際に
建物のオーナーから好反応を得た
３つのフレーズです。
・地元で実績がある（見に来てもいいよ）
・利用者の終の住処になる（長期入居ほぼ確定）
・家賃は多少上がってもOK（事業用だから）
特に３つ目。
大家さんも一応商売ですから、
高く借りてくれるテナントは歓迎です。
戸建賃貸は競争力があると言っても
空き家急増中の時代ですから
そんなに高い家賃では貸せません。
入居申し込みをしてきた人間が
家賃をあげてもいいですよ、
なんて言うことはフツーないわけです。
障害者グループホーム？
貸しても大丈夫かな、よくわからないし。
と迷っている大家さんの心を
ユサユサ揺さぶるキラーワードが
「家賃値上げOK」です。
で、
今回の4LDK戸建物件でも
家賃は多少上がってもOKですよ、
と管理会社へ伝えましたが、
単なる値上げじゃつまらないので
自分もトクをする方法を考えました。
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エアコン設置で家賃値上げ
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設備と値上げをセットでお願いしました。
この物件は全室エアコンがない。
グループホームとして使うには
各部屋にエアコンが必要です。
LDK、１階和室、２階洋室３箇所。
全部で５台です。
工事費込みで１台１０万円だとして
トータルで５０万円くらいですね。
（本当はもっと安くできますが）
５０万円の設備（エアコン）を
つけてもらう代わりにその分
家賃をあげてください、
契約期間の２年で回収するとして
毎月２万円の値上げでどうでしょうか、
３年目以降も同じ家賃なので
値上げした分、大家さんがトクしますよ、
という交渉をしたわけです。
新品のエアコンを設置して
その代金は入居者からもらえるんだから
大家さんとしても良い話ですよね。
回収した後は値上げ分が丸儲けだし。
借りる側の私たちとしても、
入居の段階でエアコン工事代を
負担しなくて済むメリットは大きいです。
５０万円の持ち出しがなくなる
ということは、
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契約金がゼロになるのと同じ
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くらいのインパクトがあります。
今回の物件の場合、
当初の家賃は１３万円だったので
契約金は次のようになります。
敷金１ヶ月 １３万円
礼金１ヶ月 １３万円
前家賃１ヶ月 １３万円
仲介手数料１ヶ月 １３万円
合計 ５２万円
エアコン５台で５０万円なので
ほぼ同じ金額ですよね。
エアコンがタダで手に入るということは
契約金５０万円がゼロになるのと
同じくらい嬉しいわけです。
いやいやいやいやおりーさん、
エアコンはタダじゃないでしょ！
家賃に上乗せで払うんだよね？
最初の費用は浮くけれど、
結局支払うことになるんだから
トクにはならないんじゃないですか？
はい、そうですね。
確かに家賃が上がることになるので
エアコン代を分割払いをするようなものです。
でも、当初の負担が減るからいいじゃないですか。
あと１つ言い忘れていました。
エアコン工事代はグループホームの負担ですが、
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
家賃であれば利用者さんの負担なのです。
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つまり、自分たちでエアコン工事をすると
利用者さんに費用請求することはできませんが
大家さんがエアコン工事をして家賃に上乗せすると
利用者さんが頭割りで負担することになります。
そうなんです。
費用の名目によって支払う人が変わります。
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家賃は利用者負担。
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大家さんに支払う家賃を定員４人で割って
１人４分の１ずつ負担してもらいます。
実費清算が原則です。
なので、
物件の家賃が上がっても下がっても、
グループホームの収支には影響ないのです。
とはいえあんまり家賃が高すぎると
利用者さんの負担が大きく大変なので
１人４万円くらいまでに抑えます。
地元の生活保護の家賃上限が４万円なので。
４LDK物件なら１６万円までですね。
今回の物件では元の家賃１３万円でしたが、
大家負担でエアコン工事をすることで
２万円アップして家賃１５万円となります。
４人で割ると３万７５００円。
許容範囲だと思います。
エアコン工事代を家賃に上乗せして
入居者に負担させるなんて、
ちょっと胸が痛みます。
でも、現実的に昨今の日本の気候で
エアコンなしの生活なんて無理なので
住宅として各部屋に備えているのは
当然だと思うんですよね。
アパートやマンションだったら
エアコンのない部屋なんて
見向きもされませんよね。
戸建も同じです。
住宅として必需品の設備だから
大家さんの方で設置するのが妥当です。
設備費がかかった分、家賃を上げるのも妥当です。
で、利用者さんに負担していただく。
実際に使うのも利用者さんですし。
こういうところ情に流されず
客観的に考えられるかどうかが
ホーム運営を存続するために
必要なマインドだと思います。
ボランティア精神で何でもかんでも
ホーム負担でやってしまうと
収支が合わず経営が続かなくなる。
利用者さんにも負担するところは
してもらう必要があります。
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まとめます。
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グループホーム向きの戸建物件を
借りるには大家さんの説得が必要です。
ポイントは３つ。
・地元で実績がある（見に来てもいいよ）
・利用者の終の住処になる（長期入居ほぼ確定）
・家賃は多少上がってもOK（事業用だから）
特に３つ目は効果的です。
大家さんも商売なので高い家賃なら
グループホームに貸してみよう
と決断しやすくなるからです。
ただし、単に家賃を多く払うのでは
もったいないですよね。
家賃を上乗せする分、トクをしたい。
そこで考えたのがこれです。
設備の追加と家賃値上げをセットで交渉する。
例えばエアコン。
LDKと居室４つで５台設置すると
だいたい５０万円くらいになります。
大家さんがエアコン工事代を負担
↓
毎月２万円を家賃に上乗せ
大家さんは２年でエアコン代を回収して、
３年目以降は家賃上乗せ分トクをします。
利用者さんは家賃の負担が上がるけど
新品のエアコンを使うことができる。
グループホームは工事代金の負担なく
エアコンを設置することができる。
５０万円は大きいです。
戸建賃貸の契約金とほぼ同額なので
これがゼロになるなんて嬉しいですよね。
設備の追加＋家賃の値上げ。
あなたも次に物件を借りるときには、
セットで交渉してみてください。
また、メールします！
下居
追伸：
この物件、最終的にはダメでした。。
物件はバッチリだし、
管理会社も協力的だし、
家賃値上げでエアコンがつくし、
申し込んだ当日には、
オーナー夫妻の奥さんはOK、
との返事をもらっていたのですが。
後日になって旦那さんからNG。
「事業用はやっぱりちょっと」
ですって、またかー。
まいったなー。
まあでも家賃値上げワザが
ちょっと進化したので
気をとりなおして次いこ！
がんばります！