おりーです、
全空アパート求む！
全室空いてる物件を探しています。
2DK×4戸とか、1K×6戸とか、
小ぶりな物件が希望ですが
2棟一括でもOK。
即日、満室稼働にした上で
利回り３倍くらいにして運営します。
３割増じゃありません。
３倍ですよ、３倍！
古いアパートだから仕方ない、
とあきらめてはいけません。
資産生かして収益を増やしつつ、
何より社会の役に立てるので
オススメの運営方法です。
一体何をどうするのか、
具体的な数字で説明します。
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一棟まるごとグループホーム
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小ぶりなアパートをどうやって
利回り３倍にするのかというと
まるごとグループホームにします。
私の本業はグループホーム経営。
障害者向けのグループホームを
運営しています。
アパマンオーナーの経験を活かしつつ
もっと地元に貢献できる事業として
１年半前に開業しました。
独立したいけど一人暮らしは難しい。
という方たちが地域社会で
生活していけるように支援しています。
未経験でゼロからのスタート。
経営者でもあり現場の管理者でもあり
トラブルや苦労もありましたが
なんとか軌道に乗せました。
現時点で施設は４つあります。
１棟目：戸建タイプ（4LDK）＠賃貸
２棟目：戸建タイプ（4LDK+S）＠購入
３棟目：アパートタイプ（2DK×2室）＠賃貸
４棟目：戸建タイプ（4LDK）＠賃貸
トータル４棟で定員16人。
１棟あたりの月収が１３０万円ほど、
４棟だと年間で６２４０万円の売上です。
当面の目標は１０棟で売上１.５億円！
今はまだ目標の半分弱ですが
１棟ずつ積み上げていける事業なので
地道に着実に育てていきたいと思います。
基本は戸建のシェアハウスタイプ。
・中古の空き家を有効活用
・家庭的でアットホームな雰囲気
・少人数で細やかな支援
家庭と同じような環境なので
手厚い支援が必要な利用者さんや
家族からの評判が良いです。
アパートタイプも良い点があります。
・既存のアパートの空室を利用
・一人暮らしに近い環境
・社会での自立した生活を支援
一人暮らしを目指す人、
自立度の高い人に人気があります。
戸建、アパートどちらのタイプも
身体は健康な人たちが生活するので
一般住宅をそのまま使えます。
建物が古くても大丈夫。
設備を整え職員を配置して
しっかりと運営すれば
住みたい人はたくさんいます。
私もアパートを保有していますが
古くなって空室が増えてきたら
一棟まるごとグループホームにします。
もしかするともっと早い段階で
全室立ち退いてもらってホームに
転用してしまうかもしれません。
大家業よりグループホームの方が
圧倒的に収益があるからです。
何より必要としている人たちが
たくさん待っているから。
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大家業 VS グループホーム
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例えば所有しているアパートを
まるごとグループホームにする。
1K×6戸だとすると、
だいたい利回りが３倍になります。
売上ではなく手残りですよ。
売上で比較したら５〜６倍ですが、
経費がかかるので差し引きで
手残りが３倍。
運営の手間はかかるし
従業員を雇用することになるので
いろんな事業リスクはあります。
でも手残り３倍ならやる価値がありませんか？
実際の数字がどうなのか
３倍の内訳を比較してみましょう。
1K×6戸のアパートで
家賃４万円＊６戸＝２４万円／月
が月収だとします。
年間の家賃は２８８万円なので、
２８８０万円で購入したら利回り１０％ですよね。
で、
借り入れもなく、入退居もなく
修繕費用なども発生しなければ
家賃収入がそのまま手残りになります。
固都税もあるし本来あり得ないですが
マックスの手残りとして
大家さんの手残り ＝ 毎月２４万円。
になります。
では、この1K×6戸のアパートを
グループホームとして運営するとどうなるか。
お金の出入りは次の通りです。
収入：
・国からの給付金
・利用者からの利用料
支出：
・職員の人件費
・家賃
・水道光熱費
・食費
・日用品費
家賃、水道光熱費、食費、日用品費は
利用者さんが実費負担します。
つまり、
利用料 ＝ 家賃＋水道光熱費＋食費＋日用品費
利用料と家賃などの運営費は差し引きゼロ
なので、省略して考えます。
収入：
・国からの給付金
支出：
・職員の人件費
給付金と人件費の差額が実質的な収支、
つまり粗利ということですね。
粗利 ＝ 給付金−人件費
具体的にいくらになるのか
それぞれ見てみましょう。
まずは収入となる、給付金。
１K６戸のアパートの場合、
６室のうち５室に利用者が住み、
残り１室に職員を勤務する形です。
利用者５人を職員１名が支援する。
夜間支援も含めると
国からもらえる給付金は
だいたい次のようになります。
１日あたり６０００円
５人で３０日だと９００,０００円
給付金は、毎月９０万円。
利用者さんの支援区分や
地域によって多少の上下はあります。
次に支出となる、人件費。
職員の給与は時給１０００円として、
深夜手当なども含めておおよそ
１日１４０００円です。
なので３０日で４２０,０００円
人件費は、毎月４２万円。
収入：
・国からの給付金 ９０万円
支出：
・職員の人件費 ４２万円
差し引き４８万円。
グループホームとしての
粗利は毎月４８万円になります。
大家さんの粗利が２４万円、
グループホームの粗利が４８万円。
ちょうど２倍ですよね。
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所有物件なら利回り３倍
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自分が大家さんでもあり、かつ
グループホーム経営もやれば
どちらも自分の収入になります。
２４万円＋４８万円＝７２万円
アパート経営だけをするのと比べて
粗利が３倍になるわけです。
毎月７２万円だから年間で８６４万円。
２８８０万円のアパートが
年間８６４万円の粗利を稼ぐとすると
利回りは３０％になるわけです。
利回り３０％！
というわけで、
全空きのアパートを探しています。
一棟まるごとグループホームに
チャレンジしたいと思っています。
１K６戸のアパートを購入して
自分でグループホームを運営する。
いいプランだと思います。
社会貢献したい大家さん、
あなたもやってみませんか？
下居
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