商業エリアの掘り出し物!

(2020年6月23日)

おりーです、
 
正直、苦戦していました。
 
4棟目のグループホームのことです。
 
何で苦戦したのかというと物件探しです。
 
目当てのエリアで適した物件が
なかなか見つからない。
 
私の戦略は「近くに集める」なので
既存3棟から車で15分圏内に絞ると
そもそも候補が少なくなってしまうのです。
 
1棟目→2棟目→3棟目→4棟目と
だんだんエリアが限定されてきている。
 
でもね、引き当てましたよ。
 
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商業エリアの掘り出し物!
 
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3ヶ月くらい探してようやく
契約までこぎつけたのが
市役所近くの一戸建て。
 
市の中心部なので通える範囲に
作業所がたくさんある。
 
店舗や飲食店も充実しています。
 
かなり好立地です。
 
初めての商業エリアでやってみて
意外なメリットに気がつきました。
 
・大家のOKが取りやすい。
 
・近隣が無関心。
 
既存の3棟も今回の4棟目も
多数の候補がありましたが
大半は断られてきました。
 
管理会社「事業用はダメです!」
 
大家さん「普通の家族に借りてほしい…」
 
まあ、気持ちはわかりますよ、
私も大家業やってますから。
 
事業用で貸すと家賃滞納とか
退居後の原状回復で揉めたりとか
面倒なイメージがあります。
 
ご近所への影響もなくはない。
 
特に住宅密集地では。
 
実際2棟目では懸念の声があがり
ご近所説明会をしました。
 
福祉の時代といっても
抵抗を感じる人たちがまだまだ多い
ということですね。
 
その点、商業地はいい!
 
周辺はビルに囲まれています。
 
住居として選ばれにくいので
管理会社も大家さんもおおらかです。
 
障害者グループホームの用途でも
すんなりOKとなりました。
 
ご近所には住居もありますが
事務所や店舗が混在しているので
そもそもお互いに関心が薄い。
 
挨拶に行っても特に懸念の声はなく。
 
商業エリアはいいな!と思った次第です。
 
・好立地
 
・事業用途OK
 
・近隣が無関心
 
これまでは漠然と「一戸建て4LDK」の
賃貸物件を探していたのですが、
今後は商業エリアを狙いたいと思います。
 
で、
 
今回4棟目となる物件ですが
立地は抜群ですが、実は難点がありました。
 
間取りが3LDK。
 
障害者グループホームは
定員4人のユニットが最小です。
 
3LDKでは適合しないので
見送ってしまうところですが
延べ床面積が十分にありました。
 
そこで一手。
 
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間取り変更で物件獲得!
 
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とっても大きな和洋室があったので
和室と洋室の2室に分けました。
 
広々とした和洋室(2部屋分の広さ)
間仕切りを入れて2部屋に分割。
新たに1部屋できました。
3LDK→4LDKに間取り変更です。
 
これでOK、グループホームとして
使える物件になりました。
 
めでたし、めでたし。
 
といっても苦労がなかった
わけではありません。
 
間取り変更をするにあたって
気にしなければいけないことが
たくさんありました。
 
・グループホームの設備基準を満たすのか
 
・違法建築にならないか
 
・大家さんの了解は得られるのか
 
・費用はどうするのか
 
各方面に同時並行で確認しながら進めました。
 
4LDKに変更後の図面を用意し
障害福祉課に確認に行く。
 
知り合いの設計士に相談して
法令上問題ないか意見をもらう。
 
どちらもクリアしたので
管理会社と大家さんに打診して
契約条件などを相談する。
 
誰がいつ工事をして費用負担はどうするか。
 
契約、工事、入居のスケジュールとか
契約期間や解約条件といったことも
行き違いがないよう入念に話し合いました。
 
工事をしてしまったら戻せないので
慎重にならざるを得ません。
 
こういうとき焦りは禁物ですよね。
 
1つミスるとすべてがおじゃんになる。
 
物件の情報をもらってから
一つ一つていねいに解決して
数ヶ月後に無事、物件をゲット。
 
商業エリアの好立地に4LDKの
戸建グループホームをオープンしました。
 
今回、ラッキーだったことが2つあります。
 
1)借り手が限られる物件だった。
 
築40年の築古物件でその割に
大きな家なので家賃は高めでした。
 
ビル街ということもあり借り手が
限られる物件だったので大家さんも
相談に乗ってくれたのだと思います。
 
2)ホームの運営実績を認められた。
 
既に3棟運営していたことから
間取り変更の必要性などについて
説得力があったのだと思います。
 
その上この物件を紹介してくれたのが
1棟目物件の管理会社でした。
 
そのため最初から信用を得られ
役所や設計士と調整している間も
物件を押さえて待っていてくれたのでした。
 
最後に間取り変更にあたって
ひと工夫したのが工事費の扱いです。
 
借りてから工事をするのではなく
その前に大家さん側で工事をしてもらい
その分家賃を見直すことにしました。
 
毎月の家賃はあがりましたが
初期費用を抑えることができました。
 
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まとめます。
 
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4棟目は既存物件の近くで探したので
エリアが限定され苦戦しました。
 
ようやく見つけたのは
商業エリアの物件でしたが
意外なメリットがありました。
 
・好立地
 
・事業用途OK
 
・近隣が無関心
 
今後は商業エリアの物件を
積極的に探してみたいと思います。
 
間取りが3LDK→4LDKに変更。
 
色々課題はありましたが
一つずつ慎重にクリアして
モノにすることができました。
 
大家さんに工事費を負担してもらい
家賃に乗せして払うようにすることで
初期費用を抑えることができました。
 
 
で、
 
こうして運よくゲットした、
商業エリアの掘り出し物。
 
 
オープンしてどうなったと思いますか?
 
それはまさにコロナ流行の直前、
3月上旬のことでした。
 
 
次回に続きます。。。。
 
 
 
下居
 
 
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