【実話】退居者ゼロのアパート。

(2019年2月18日)

おりーです、

とっても嬉しいことがありました。

世間的には大したことないかも
しれないのですが、
私の中では新記録なんです。

大家業を10年やっていて
今回が初めてのこと。

家賃収入の安定感って
なんてすばらしいんだろう…と、
ストックビジネスのありがたみを
かみしめている次第です。

何があったのかというと、


1年間、退居者ゼロ!!


だったのです。

所有物件の中で、
この1年間退居がなかった物件が
あったことに気づきました。

一昨年の秋に購入した
1K6戸の新築アパートです。

外観と内装はこんな感じ。

 ↓ ↓ ↓

おもて
うら
白基調の内装
プチステージングしました。

スタイリッシュで広々して
なかなか良い建物ですよね。

新築物件だったので
全空から募集をスタートし、
繁忙期になって満室になりました。

ちょうど1年前の今頃です。

で、

それから1年退居なし。

新築物件だから退居がないのは
当たり前じゃないか!

と怒られてしまいそうですが、
10年前に建てた新築アパートは
いきなり夜逃げがあって仰天しました。

ずっと中古物件ばかりだったので
購入直後から退居があったりして

入居者は出て行くもの

というマインドセットが
すっかり定着していました。

実際、今回の新築アパートは
あまりにも動きがなさすぎて
危うく存在を忘れるところでした。

それだけに新記録がうれしい。

1年間、退居者ゼロ!

つまり稼働率100%です。

満室賃料が全額入ってくる。

管理費を支払って借入を返済したら
残りは全て自分のもの。

うれしいですね。

逆に改めて考えてみると
入退居で失うお金は大きいです。

ちょっと大げさですが、


退居1回で利益がパー!


という場合もあるからです。

例えば、返済比率50%の場合、
入居者が1年間だけで出て行くと、
銀行返済と入退居コストで
手残りがゼロになる場合もあります。

年間の収支を考えてみましょう。

返済比率50%ということは、
1年間の家賃のうち半分が
銀行への返済額になります。

・銀行返済(6ヶ月分)

銀行返済で家賃6ヶ月分を支払い、
12ヶ月分のうち6ヶ月分が残る。

そして、退居があるとそこから
さらにお金が出て行きます。

・修繕費(家賃3ヶ月分)

・広告費(家賃1ヶ月分)

・空室期間(家賃2ヶ月分)

入退居コストで6ヶ月分のロスです。

収入:12ヶ月分の家賃

銀行返済:6ヶ月分の家賃

入退居コスト:6ヶ月分の家賃

差し引きゼロになりますよね。

なので、リアルな話、
所有物件の全ての入居者が
1年間で入れ替わって行くと
キャッシュフローはゼロということ。

税金なども考慮したら
マイナスになってしまいます。。。

ということで、

退居がないのは素晴らしいこと。

今回のアパートも小規模とはいえ、
6戸あれば年間に1戸くらいは
入れ替わっても良さそうなもの。

それが退居ゼロで1年目を終えました。

単身物件ですが天井がかなり高く
メゾネット感覚の部屋なので
住み心地が良いのかもしれませんw

 ↓ ↓ ↓

天井高くメゾネット感覚です。
ロフトから居室を見下ろす快感。

できればこのまま2年目以降も
今の入居者のまま入れ替えなしで
住み続けて欲しいです。

6戸中4戸が大学1年生なので
4年間住んでくれる可能性はあります。
(4年後に一斉に退居することになりますが)

部屋が広くて物が多くなるので
引っ越しにくいという効果もありますし。

更新料無料とかプレゼント作戦も
やってみようと思っています。


理想形は「終のすみか」


繰り返しになりますが、
退居があると収益が減ります。

なので、退居はない方がいい。

入居者さんには寿命があるので、
永遠に住んでもらわけには
行きませんが、

最期を迎えるまで住んでくれたら
収益は最大になるわけです。

あなたの物件でも今の入居者さんが
なるべく長期に住んでくれるよう
作戦を考えてみてください。

と、

ここまで書いて気がついたのですが
私が昨年始めたグループホームは
まさに「終のすみか」です。

利用者さんは一時的な仮住まいとして
入居してくるのではありません。

これまで過ごした家や施設を出て
今後の人生を送る生活の拠点として
グループホームに住みます。

私もずっと住んでもらうつもりで
利用者さんを迎え入れています。

長期的に深く関わり続ける
ということになります。

退居がなく収益効率の良い事業ですが
それよりなにより責任とやりがいのある
誇らしい仕事だとつくづく思います。

事業をしながら社会貢献もできるなんて
本当に感謝しかありません。

あなたも社会貢献に興味がありますか?

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