土地値物件をゲットしました!

(2019年2月1日)

おりーです、
 
土地値物件は好きですか?

*土地値物件:
土地代だけで建物も手に入る
おトクな売買案件のこと。

・銀行融資が受けやすい

・債務超過になりにくい

・売却出口が取りやすい

銀行は土地が好きなので
土地値物件は評価が伸びやすく
融資を受けやすいです。

建物が古くなっても
土地の価値は変わらないので
購入金額と同じ額で売れます。

現金で買えば貯金をしたのと同じ。

フルローンで買ったとしても
借り入れを返済した分が
全て含み益になります。

築浅が好きな私はこれまで
土地値物件に縁がなかったのですが
今回初めて購入することができました。

どんな物件を買ったのか、
恥ずかしながらご紹介します。

土地値物件をゲットしました!

地元不動産会社の仲介で契約

場所は地元の相模原です。

土地40坪、建物30坪、2階建ての
中古戸建てを1380万円で購入しました。

土地の広さが130平米(約40坪)あり、
路線価が10万円/平米なので
掛け算すると1300万円になります。

130平米×10万円/平米=1300万円

周辺の宅地の売買相場も大体同じくらい。

中古戸建の相場が2000万円前後なので
それと比べてもだいぶ安いです。

築40年とだいぶ古いですが、
内装と水回りはフルリフォーム済みで
JR横浜線の駅から徒歩15分なので
借りる人はいると思います。

将来的には更地にして売却したり、
新築の建売にしても良さそうです。

一体どれくらい儲かるのか。

毎年入ってくるインカムと
売却時のキャピタルがあります。

夜中に電卓をパチパチ叩いて
ひとりでニヤニヤしながら
ざっくり皮算用してみました。

インカム+キャピタルで稼ぐ

これが不動産の王道です。

まずインカムから。

周辺の家賃相場は10〜12万円。

間をとって11万円とすると
家賃収入は年間132万円になります。

表面利回りで10%くらいですね。

借り入れは1000万円で、
金利3.9%、返済期間20年なので、
返済額は月6万円、年間72万円。

固資税が5万円(安っ!)、
修繕費は10万円ほどとします。

家賃 132万円
返済 -72万円
固資税 -5万円
修繕費 -10万円

差し引き 45万円

キャッシュフローは
年間45万円になりますね。

10年で450万円、20年で900万円。

20年間保有したとすると
インカムは最大900万円くらいです。

次にキャピタル。

20年で借り入れを完済するので、
その時点で売却したとします。

土地の相場が変わらなければ
建物を取り壊し更地で売却して
1300万円になります。

取り壊し費用と仲介手数料などで
200万円ほど経費がかかるとします。

売却金額 1300万円
諸費用 -200万円

差し引き 1100万円

20年後のキャピタルは1100万円。

インカム900万円と
キャピタル1100万円を合わせて
2000万円が税引前のキャッシュです。

退職金2000万円が確定

した気分です。

20年後に2000万円が戻る
という計算になりました。

いま私は41歳なのですが、
20年後の61歳になったら
現金2000万円が手に入るので
退職金のようなものですね。

ちなみに投資効率はどうなのか。

購入時にかかった費用は
トータル1450万円くらいです。

物件金額 1380万円
仲介手数料 50万円
銀行手数料 15万円
その他 5万円

トータル 1450万円

融資が1000万円だったので
自己資金は450万円でした。

購入時 450万円

20年後 2000万円

自己資金450万円が、
20年間で4.5倍になります。

どうでしょうかこの投資。

金額も投資効率も
派手な数字ではありません。

が、

ほったらかしておいても
お金が勝手に増えていくと考えると
ニヤニヤが止まりません。

タンスに隠した札束が、
アメーバのように細胞分裂して
ワサワサ増殖するイメージです。

想像するだけでワクワクしませんか?

土地値の一戸建てをゲットして
450万円が20年後4.5倍になり
2000万円の退職金が手に入ります。

このまま運用しても良いのですが
もっと収益を増やす方法を
実行することにしました。

インカムを16倍にする方法

を実践しています。

1.6倍ではなく『16倍』です。

今回ゲットした土地値の一戸建ては
良い買い物だと思っていますが
リスクがないわけではありません。

・空室ロス

・家賃の下落

・土地相場の下落

借りる人が見つかるまでは
家賃収入はありません。

戸建なので一旦入居すれば
長く住んでもらえると思いますが
退居して入れ替えとなると
家賃を下げる可能性もあります。

土地が値下がりすることも考えられます。

要するにインカムもキャピタルも
見込み通りの金額にならない
可能性があるわけです。

自己資金450万円を投入したのに
ほとんど増えませんでした、、、
という事態は避けたい。

では、どうするのかというと、
収益をアップします。

収益が減るリスクがあるなら
もっと収益性が上がる方法で
運用すれば良いですよね。

つまり、

戸建を一般に貸し出すのでなく
別な方法で活用する。

私がやっているのがグループホームです。

貸家ではなくグループホームとして
運用することによって、
インカムが16倍になります。

貸家のキャッシュフローは
年間45万円でした。

家賃 132万円
返済 -72万円
固資税 -5万円
修繕費 -10万円

差し引き 45万円

これに対してグループホームの場合、
年間720万円が残ります。

建物は同じ2階建て4LDKの一戸建て。

使い方を少し変えるだけで
こんなにも収益を増やせます。

土地の下落はどうにもなりませんが
持ち続ければ十分稼げるから
売却しなくてもいいじゃないですか。

購入した一戸建てを自分自身が
グループホームとして運用するので
空室リスクも家賃下落もありません。

貸家 45万円

グループホーム 720万円

インカムが16倍になります。

グループホームって簡単に言うけど
一体どうやって運営するの?

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